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第25部分（第1页）

有人可以解雇他，约翰　预见了自己的未来。可以说，控制了自己的情感，也就控制了自己　的财务未来。

藏諺

書記

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第14章　我的个人经验

《现金流游戏》不仅传授基本的财务知识，而且指出了实际生　活中存在的四个不同层次的投资。我和金在打造自己方舟的过程中，　就遵循了《现金流游戏》中的实际投资计划。

投资拍四个层次

第一层次：小额交易

在现金流游戏盘上，有小额投资卡和大额投资卡。很多人在刚　刚开始玩这个游戏的时候，往往都是从小额投资卡开始。自然就像　在实际生活中那样，也总是有一些极端自负的人，即便他们没有什　么钱，一开始也想从大额投资起步。

实际上丨我在20世纪70年代初丨就购买了个人第一项房地产　投资，那是位于夏威夷毛伊岛上的价值1。8万美元的联排式住宅。　虽然我当时没有多少钱，我还是通过预付定金丨一口气买下了三套　这样的房子。不到一年之内丨我以每套4。8万美元的价格转让了这　些房子丨总共获利9万美元丨然后我与投资人平分了这笔钱。那一

僅供

試讓

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年，我从这项投资中得到的钱比我在施乐公司得到的薪水还要高。　从那时起，我就渴望成为一名更好的投资者。

金的第一笔房地产投资是在1989年，那是一个要价4。5万美　元，有两个卧室、一个浴室的房产。房子的预付定金是5　000美元，　她后来每月从这项投资中得到25美元的现金流。虽然金非常紧张，　她却从这项投资中获得了很多至今让其获益匪浅的经验。

现在，我们仍然继续进行一些小额投资。我在前面曾经提到，　我们投资了市政抵押的房地产信托投资（尺幻丁〉丨这能够给我们带　来利息为7。7596的免税收入。另一方面，很多人只能从银行中拿到　利息为2少。的税前收入，而我们实际得到了相当于1296的税前收入。　为了进行这项投资，你必须仔细观察股市走势以及由联邦储备银行　制定的短期利率。这意味着，像美国联邦储备局主席艾伦^格林斯潘　那样的人物在发表谈话时，你必须随时注意倾听。

第二层次：大额交易

一旦《现金流游戏》的玩家从小额投资中赚到钱以后，他们就　可以准备进行较大的投资。

我和金在实际生活中也是这样做的丨等到我们购买了近12处小　型房产以后，我们准备通过税务延迟的1031交易卖掉它们丨这就意　味着我们无需像股票投资者那样缴纳资本所得税。卖掉12处小型房　产之后丨我们准备投资更大的项目。利用卖掉那些小型房产所得到　的收益丨我们后来购买了两个较大的公寓项目，并在1994年退休。　也就是说，从小额交易到大额交易再到退休，我和金用了不到5年　时间。

退休之后，利用已有的经验，我们开始寻找更大的项目。下面　就是其他一些大额交易项目。

私人房地产合伙投资公司：我和金喜欢投资私人房地　产合伙投资公司，简称？尺2？。它是我们对这种房地产投资形式的特　定称谓丨目前还没有其他人使用这个名称。常常也被称为房　地产企业联合丨也是购买大型房地产投资的私人合伙投资公司。

藏諺

書記

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下面就是有关的一个例子。在我前面的一本书中；我曾　经写过自己想买一辆5万美元的新保时捷轿车。后来，我没有将钱　浪费在保时捷轿车上丨因为那是负债投资。我和金将手头上的钱与　其他9位投资者提供的资金加在一起，筹集了　50万美元丨并利用一　家银行的抵押贷款，买下了一座小型仓储商场。

那个商场一个月为每位合伙人带来大约1　000美元到1　400美元　的现金流。我不了解别人如何处置这些钱，我和金却在用这些钱支　付保时捷轿车的费用。以后三年，那家商场一直为我们带来现金流，

总共得到了自己当初投资的5万美元丨然后，我们又将这些钱投资　到另外一家私人房地产合伙投资公司。我们还能得到自己的现金流，

而且数额已经上升到每月2　000美元，因为租金上涨了。如果现在　出售那个房产丨我们肯定还能得到10万到20万美元的收益。这就　是一个资产购买负债丨并帮助我们能够提早退休的例子。因为我们　不再用自己的钱投资丨却仍然可以每月得到2　000美元的收益。我　们新的投资收益到底有多少？答案可能就是无限多。

我和金每年投资一两家私人房地产合伙投资公司的项目，平均　现金回报率在1596到25少。之间。如果再考虑到折旧扣除补偿这种并　非真正损失，而是虚拟的现金流，那么，这些投资为我们带来的回　报率就很容易达到50。4或者更多。试想，什么样的共同基金能够做　得这么好呢？

我们喜欢这些投资，因为风险共担，我们利用银行家的钱，投　资的都是房地产项目，每月都可能得到现金流。如果房产升值，我　们得到的资本收益潜力就很大，出售的时候也可以获得纳税优惠。

相反，很多股票和共同基金却不可能提供这些纳税优惠、稳定的现　金流以及财务安全。

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