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第三百零五章 接着奏乐接着舞（第1页）

重生79之我在美国开银行正文卷第三百零五章接着奏乐，接着舞！“怎么？我们的住宅贷款还不够吗？”

听到古德曼提起住宅贷款问题，卡特显得有点疑惑。

道格拉斯在建住宅区，平均单套住宅售价45万美刀。是略微超过新市民们购买力上限的！

前文提到过，家底好点的，或许只用贷款几千美元就够了，而家庭不是那么富裕的，要买这个房，少说得贷一万多。

即便是按一个比较平均、笼统的估算，即每套住宅的贷款金额为7000美元。那么三千多套住宅，需要的贷款总量就是2100万之巨。

这绝对是一个及其夸张的贷款需求！以至于都多到了即便是把卡特眼下所有银行的资金全部加在一块，都不足以一次性全额给付的程度。

原本的计划逻辑是：分批周转！即一期工程建好，则发放一批贷款。然后dog建工收到的利润，也就是属于卡特个人资产的这部分没错，dog建工也是llc，它的盈利卡特是可以直接支配的。

这部分属于个人资产的利润，先不着急投入到高速公路信托。或者说，不完全投入公路信托，公路项目的初期，先用养老保险基金提供的投资额，还有贷款来支付。这三千万美元的预期利润，先循环发一遍贷款后，等到公路信托的钱花得差不多了，再转入信托账户。

说白了，就是玩一个时间差！

只要手里有一笔，能够发出第一次贷款的钱，那么这个循环就能形成！在保证贷款总量低于利润总额的情况下，即便是这个操作过程中，存在税务消耗，但900万左右的预估差额，应付这么点损耗，绰绰有余！

虽然对银行内本身的储户存款消耗不大，但一方面，卡特旗下目前几家银行的存款利率都偏低。一直到现在，存款利率也才刚刚达到12，远低于平均水平，所以银行内的存款负债并不多。对消耗掉这一部分存款的急迫感自然不强。

另一方面，ht专项贷款，再加这一笔住宅贷款，仅仅是这两个贷款项目，总额就高达3100万以上，按12的年利率来算，头年光利息收入就有372万，再加上部分本金，破400万，根本就不叫事。

400万美金的现金入账，偿付存款性负债的利息，完全足够！

而根据住宅贷款的循环模型：第一期40套住宅，贷款需求量大概是28万到30万左右，循环后的利润40万；这40万挪到下一批贷款发放，足够满足60套左右的住宅贷款需求，然后开工60套，获利60万；60万则又能放出80-90套住宅的贷款

去年过半，ht专项贷款的营收回笼了70万左右的资金，填补进去，还能进一步加速这个循环。3000多套的住宅需求，在这个模型下滚下去，不用到第八期工程，便能全部建成，贷款也能发放完毕，而最后一笔贷款发放完后，dog地产的实际营收还特么有一千万左右的现金结余。

这已经不再需要继续以贷款形式发放出去的资金，转移到公路信托。等等，要填补公路信托的3000万约定注资，还差两千万！

然而即便是不看ht未来的融资收入，单靠贷款与地产结合的营收模式。卡特怎么算，这个2000万都不叫事！

毕竟除了银行贷款在未来的持续收入与地产建工收入外，别忘了公路信托，也是由卡特控制的啊！三个亿大工程的项目，公路信托自己又没法干。他一旦将这个工程承包给了dog地产

用此前那个杠精欧文斯口里的合理利润来说，10的利润也有三千万了！

这钱啊，在自己旗下几个地方转来转去，转上个几年，十年以后卡特现在仅凭自己都已经有点无法算清自己到底能有多少收益了，因为公路信托未来还会存在一个过路费收入，这部分，自己能分一半呢！

太过遥远的未来不看，起码就眼前看到的。只要能保证这个模式正常、健康的运转下去，别尼玛转到一半，资金链断裂崩盘了，这样一个循环走不了多久

一个小目标就出来了！等十年、二十年的大周期走完，最后能获得几个小目标，那真是个未知数

心里仔细这么一琢磨后，卡特算是彻底明白了前世中国的地产行业为何与银行绑定那么深了！用金融的话来说，这么一个模型，其实就是在玩杠杆！

前期40套住宅的贷款需求，只用30万左右的小额现金便能撬动这个总额高达三千多万的贷款交易了！别说过程中的施工款什么的，那些大不了借嘛！一边借款开工，一边压着供应商，甚至施工商的款项，慢慢结算。只要活不停，这个周期中的一点利息损耗，对比这个百倍杠杆带来的收入，算得了什么？

甚至不考虑风险，以及现实里各种复杂多变的情况的话，最后地产开发商那边结余的千万利润，存进银行以后

哦豁～新一轮的循环又可以开始了！

以一千万为基点，如果再来一个百倍杠杆

地产加金融的模式，的确能够快速带来大量回报，但卡特也很明白。市场的需求是有限的，而且这个模式对未来的透支及其严重！

道格拉斯就这么大，人口就这么多！

住宅生意固然是好生意，可你也不能玩命建啊！不然到时候，房子比特么人都多，你这经济还循环个登？这个模式里，最怕的就是资金链断了！

一旦有一环断裂，无论是中间施工款借不到，房子无法建成；还是房子建成了但是卖不出去，没有尾款回流

那么从上到下，全都得倒大霉。所以这生意，这么干一次，卡特就很知足了！这种天时地利人和俱全的生意，哪能持续不断地干啊！

虽然明白这一点，但这个地产、贷款、公路的资金循环结束，也就是钱跑到终点了。不再继续跑下一圈了，这跑第一圈的周期，都是数以年计的！

两三年以后，卡特经济大环境就会发生变化。通膨能不能完全遏制先不说，就说这养蛊似的内卷，即便不完全停摆，但也肯定不会再如现在这样激烈了。

毕竟卷不过的，该死的都死差不多了。剩下能卷过的，那也是伤敌一千自损八百，也需要时间喘口气不是？

就好像卡特曾经老妈一个同学的孩子一样，初中全校前十，卷进了某省会最的高中，立马变成了中下游水平。然后接着继续玩命卷，卷到了中等偏上，上了一所重本，然后

然后那倒霉孩子在大学就开始放飞自我了！左手游戏，右手泡妹，用某皇叔的话讲：

“我南征北战卷了这么多年，就不能让我享受享受嘛？”

“接着奏乐！接着舞！”

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