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第11部分（第1页）

些变化将导致什么样的后果。调查表明，这块地的主人是姐妹三人，多年以前，她们继承了这块地。现在，健在的姐妹俩也都已经80岁左右了，她们没有精力再去照看这块地。对于她们这个年纪的人来说，现钱更重要。除此之外，影响这宗交易的还有其他因素。起初，姐妹两人拒绝了我的报价。我不为所动，继续与她们交涉。通过进一步的交谈，我发现，她们不愿意这块地被开发。明白了这一点之后，我也把自己买地的意图向她们摊了牌：我不会像别人那样无度地开发这块土地（换言之，在这块地上一幢接一幢地盖楼）。根据她们的反应，我知道这宗交易一定能做成，而且能让大家都从中获利。我觉得对任何一处房地产来说，这个因素都是最关键、最重要的。

2。房产的状况。所谓房产的状况，不仅仅指它是好还是坏，是未经开发、处于原始状态还是风景优美。我必须首先搞清楚，什么是关键因素，什么是次要因素，此外，还要考虑成本的不同，以及如何分区（也就是说，分为商业区、住宅区还是用作其他用途）。比如说，如果一个地方视野开阔，能够看到起伏的群山、或者一条小河、或者一个果园，这无疑都是房地产交易中一些十分有利的因素。对很多人来说，房产周围的风景很重要。

3。交易的条件，也就是卖方、银行和我都能接受的条件。考虑到前面提到的两个因素，交易条件可以协商，从而让每个人都感到满意。

4。房产的位置。我知道这一点已经无须多讲。但是，一旦把房产的位置与它的升值潜力联系在一起来考虑（如新开的马路、商机、人口的变化等），你就能从中发现很多当时并不显眼的机会。比如说，通过对某一地区的调查，我发现那里对土地的需求正在增长。

5。房产的价格。再没有比以“批发价格”购买一大片供“零售”的土地更让人高兴的事情了。不过，尽管有诸多因素需要考虑，关于价格还是有很多窍门在里面。

6。人际关系。这就是富爸爸所说的人际关系网。要多与他人交流，多倾听别人的意见。很多信息都是从闲聊中获取的（我听说戴尔电脑公司打算找一个地方盖新楼，这就意味着人们要重新租房子，重新安家，还需要购物的地方）。

最近，我在奥斯汀买了3处房产，以下就是我做的明细。我每年都能从中获得一定的利润，根据我的计划，这些房产在5年以后将会涨到310　000美元。更可喜的是，由于那个地区的两处房产的改造，我的一处房产将位于一个主要的十字路口。一项改造是当地的机场要扩建，扩建之后会增加一条跑道。扩建工程会影响一条主要高速公路的路线，使它经过我的那处房产。现在，已经有人向我报出了双倍的价钱，要求买我的房产。

我购买的第一处房产是一套供单户家庭居住的房子，购买价格是134　000美元，下面就是这套房子的明细：

投资于房地产所需要支付的现金

预付现金：28　350美元

由我们支付的房地产买卖手续费：1　200美元

由我们承担的修理费用翻新费用：　6　200美元

35　750美元

每月现金状况分析

房租收入：960美元

—房屋空置造成的损失（5％）：48美元

总收入：912美元

每月支出情况：

—各种税费（财产）和保险金额：117。91美元

—修理和维修费用：41。67美元

—管理费用（租金的10％）：96美元

—月供（贷款5年，可续贷，利息5。25％）：605。37美元

（其他所有费用均由房客来承担）

860。95美元

每月净现金流动额：51。05美元

投资回报率

每年现金流动状况（51。05美元×12）：612。60美元

÷

现金投资金额：35　750美元

投资回报率：1。7％

值得注意的是，这套房子的投资回报率不算高，但是，如果我把它卖掉，就会获得资本收益。

这个地区同类的房子的售价是175　000美元。

我买的第二处房产也是一套供单户家庭居住的房子，花了我128　000美元，以下就是我所做的明细：

投资于房地产所需要支付的现金

预付现金：24　500美元

由我们支付的房地产买卖手续费：6　000美元

由我们承担的修理费用翻新费用：0美元

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